房地产新发展模式，什么样的房企才有未来？

2023-04-11 来源：

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菏泽房产网（菏房网）讯：

　　当前，房地产行业处于向新旧发展模式转型进程中，下半场的新发展模式，与上半场的旧模式对比，有三大变化：市场环境变化、企业增长方式变化、企业管理变革。3月31日，中海董事局主席颜建国在业绩发布会上，发表了对楼市的上述看法。

　　这句话引发市场很多认同的声音。楼市动荡带来的不确定性和行业调整阵痛，让地产界无论是民企还是央企，都有了“雨夜赶长路”的一段经历。在这场巨变中，只有适应下半场新模式，才能在行业大分化中赢得更多筹码。

　　我们注意到，早在去年底中央明确提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　那么在楼市下半场，房地产企业的新发展模式到底是什么？我们结合中海的判断和表现进行探讨。

下半场，新环境

要做时间的朋友？

2022年，地产行业发生了前所未有的变化，其中最深刻的是两个拐点:

第一个是中国人口61年来首次迎来负增长。

第二个是中国常住人口城镇化率首次突破65%。

这些本质的变化，让楼市进入下半场。过去整个房地产行业几乎是顺风顺水，让一批房企高歌猛进，当进入下半场，犹如逆水行舟，不进即是退，甚至是被淘汰。

纵观房地产20年，中海是最善于逆周期发展的房企。

在行业飞速发展阶段，中海基本能够常年保持超越行业平均的稳健发展，哪怕2008年金融危机中依旧保持增长，但即使如此，却经常被人“诟病”跑得较慢。

当整个行业都慢下来以后，中海却在逆势之下仍然保持稳健发展，大家此时才发现，判断一家房企优秀的“硬标准”：穿越周期的“稳健”，才能赢得长期的价值。

对比近10年行业全口径销售额榜单TOP10变化，我们发现中海的稳健，不是一年两年的稳健，而是十年如一日的稳健，稳居榜单前列。

更为人所折服的是，中海历来是行业盈利能力最强的企业之一。

中海的稳，以致于总让人淡忘了这家老牌房企骨子里的“血性”。2010年，中海收购蚬壳电器（0081.HK），即后来的“中国海外宏洋”。2016年，完成对中信地产及中信泰富的地产业务并购，获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的士地储备。

中海的稳，也容易让人忽视其进取之变。除了内地主流城市外，中海在全球范围积极开拓新市场，构筑“2+4”海外战略布局，即港澳+美国、澳洲、新加坡、英国市场。同时还深度对标欧美等发达国家成熟市场，于2017年正式确立“不动产开发、城市运营、创新业务”三大产业群并坚定践行，并按90%、8%、2%分别配置资源，不盲目搞多元化，不为外界的诱惑所动摇。

面对2022年楼市下行，中海前期的“稳”与“进”，开始兑现价值。

2022年，中海全口径销售额约2947.6亿元，上升1位至行业第五；权益销售额约2761.2亿元，上升3位至行业第三。

到了今年一季度，中海的稳健“优势”还在持续放大，全口径销售额再上升1位至行业第四；权益销售额也再上升1位至行业第二，仅比行业第一的保利少了17.7亿。值得深思的是，为什么在下半场新市场环境中的中海，其

稳健发展的风格才愈来愈受到更多认可？

稳健、自律、价值创造，这些企业发展的底层逻辑和价值观，不应该始终是评判一家企业的核心标尺吗？

“危”中有“机”

房企增长方式变了？

正是基于宏观环境和行业环境的根本性变化，房企的增长方式也随之发生了变化。

1.0时代：土地为王，万科作为行业老大一骑绝尘的时代；

2.0时代：杠杆为王，代表性企业是高杠杆、高负债、高增长的融创、碧桂园；

3.0时代：产品服务、运营为王，更注重稳健、高质的增长，中海是典型代表。

所以过去只要是房子就会有市场，买到就能挣钱，哪家房企能建更多的房子，谁就是行业老大的时代一去不复返了。

现在房子回归居住属性，去除“金融属性”，这就倒逼房企只有开发出更具品质、更契合市场需求的房子才能赢得市场；只有保持稳健的财务运营，才能实现高质量发展。

正如颜建国所说，房企要以客户为本、效益优先，保持财务稳健，聚焦主业，聚焦细分市场的机会，以绿色、智能、柔性定制等为方向推进产品升级。

一个典型的例子，在低迷的2022年，当行业大多数企业还在“以时间换空间”来“自救”之时，中海却是少数靠品质赢得高增长的房企。

2022年，中海的销售均价约21251元/平方米，逆势上升8.7%。不仅市场占有率从2.03%进一步提升到2.21%，而且还聚焦高能级城市，聚焦改善群体的品质置业需求。其中，北京、天津、广州、深圳等7个城市为中海贡献了近半的销售业绩。

而中海高质量发展的背后，是自身的财务稳健。

这一点中海深有感触，是用血的教训换来的。

1997年，中海因为看好回归后的香港房地产市场，以高价拿下了香港几宗土地。1998年亚洲金融危机爆发，香港房价近乎腰斩，中海因此一度濒临破产边缘。

正是这次惨痛经历，中海从此在内部就定下了严格的财务红线。所以“三道红线”一出来，对别的房企是“紧箍咒”，但对中海却成了比较优势，因为早在二十多年前就保持在“三条红线”之内。

2022年，中海负债率处于行业最低区间：资产负债率53.7%，净负债率42.9%；负债结构更合理：一年内到期借贷197.17亿元，同比大降48.4%；权益资产在增厚：增加了160亿元至3731亿元，占总资产比例提升至40.8%；在手现金占总资产比重长期保持在10%以上：期末持有现金1103.1亿元，占总资产的12.1%。