楼市利好！存量房贷可以转按揭？

菏泽房产网（菏房网）讯：

　　最近楼市最劲爆的传闻，就是存量房贷可以转按揭。转按揭的意思是，存量房贷的利率可以调整到跟新增房贷一个水平，广大房奴的春天终于要来了是吗？

　　要知道，国内存量房贷，足足有38万亿人民币。

　　无论调整幅度多小，都是很大一笔钱。

　　这对背着房贷的人来讲，是绝对的让利。

　　而如果房贷利率下降到一定水平，对于房价、楼市也是真正的大利好。现在大家为什么都想卖房？甚至一些房东不计后果砸盘？因为房贷压力太大了。而且和新增贷款差距越来越大，心理实在不平衡了。

　　22年以前房贷利率高点上车的人群，当时的LPR再加上加点：5%不算高，甚至6%都不少。

　　而如今新增房贷普遍也就3%出头的水平。

　　以前房贷利率高，大家能扛是因为收入在涨，房价也在涨；如今房价跌，收入降，房贷贵，是谁都受不了啊。

 历史 

　　其实十几年前国内就有过转按揭的操作。

　　08年经济受挫，楼市下行，央行放开了房贷转按揭，那个时候叫贷款搬家：

　　如果A银行不主动降利息，借款人可以选择B银行转按揭，从B银行用低利率融资提前还清A银行的债务。

　　直接后果是，小银行利率打七折，疯抢大银行的优质房贷资产。

　　后来转按揭被喊停，因为怕大银行优质资产与利润流失的风险。

　　但经济走向繁荣周期，楼市也大涨，救市效果显著。

　　后面一旦放开了转按揭，背房贷的业主可以马上跟贷款银行谈降低房贷利率。

　　如果谈不拢的话，可以把现在的按揭贷款转入其他利息更低的银行，按照最新的低利率签订还贷合同。

　　还有一种转按揭的方式，就是在二手房买卖的时候，有房贷的话，不用先去借钱解押，而是直接由买家把按揭接走。

　　变相增加了房子的流动性。

　　转按揭肯定是对楼市的一个利好，特别是20年之后上车的这批购房人，利率都在5%以上站岗呢，如果能降到3%附近，压力能轻松很多。

　　举个例子，200万的贷款，5%的房贷利率，每月本息还款13200元，如果降到3%，那就是11100元，节省了2100，总还款额减少了50万。所以转按揭就相当于给有房贷的人，定向发钱。

 阻力 

　　当然了，这个事肯定有阻力，最大的阻力就是来自银行。

　　38万亿的房屋按揭贷款，如果转按揭，存量房贷降低100个BP，对银行的收入影响就是3800亿。

　　去年银行的利润加起来是2.9万亿，占了13%，损失确实很大。要知道现在银行业也是十分惨淡，降薪裁员屡见不鲜。工农中建四大行的净息差已经降到了1.4%几，降存量房贷意味着进一步压缩银行的净息差。

　　所以银行能不能扛住转按揭的压力，就比较关键。而一旦真的要降存量房贷利率，银行们也会相应下调存款利率。也就是让全体储户来承担代价。

　　相当于是拿储户和稳健理财的收益，补贴给了持有房贷的人，一场财富的再分配。持有房贷的人乐意，习惯存款和买理财的人不乐意。站在宏观层面来看，储蓄者多以中老年居多，没意愿消费，房贷持有者刚好相反，中青年居多，有消费意愿，但是被房贷压着没钱消费，降低存量房贷利率，就能让他们手头宽裕一些，对整体经济会有一定的帮助。显而易见，当下跟保住银行的利润相比，刺激消费更重要。日本长年的低利率，负利率，就是为了刺激大家花钱，消费，现在我们要摸着隔壁的石头过河，降息，降利率是大势所趋。

 博弈 

　　房贷转按揭，银行要割肉，放血，以前吃到嘴里的要吐出来，其实也很无奈。之前高点上车的韭菜不是死的，他们也会行动起来：提前还贷的人一批又一批，但凡手头有点钱就拿去提前还贷，逼得招商银行都限额了；断供的人也不少，还不起卖不掉，索性断供躺平了；据统计，今年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，这还是在去年已经减少5568.57亿元的基础上；同时，断供的数据是在上升的，42家上市银行中有21家披露了半年度个人住房贷款的不良率提升。冷冰冰的数据背后，是一个又一个伤心而又失去信心的买房人。无论是提前还贷，还是断供，银行都吃不消啊，最终就是房贷总额越来越少，消费也越来越差。还不如给买房人让点利，让大家喘口气还月供。

　　所以存量转按揭，不是银行发善心，而是互相博弈的结果。

　　你不降转按揭利率，我就提前还贷，实在不行就断供。有一句话说得很好，普通人能够得到的理财，没有什么能比还掉房贷更划算了。而从房价的角度来讲，如果房贷利率只要2个点，达到租售比的水平，其实楼市完全就能稳住了。大银行的三年期定存，也就2个多点的水平，救楼市，降低存量房贷利率，是真正的诚意。这个传闻已经好几天了，到现在既没有辟谣，也没有落地。但当天股市已经给出反应，原本风光无限的银行股嘎嘎跌，住ICU的房地产却站起来了。国证地产指数一度上涨7.22%，地产股大面积涨停。另外一个宏观利好，是美联储9月降息已经无限接近，板上钉钉，这也是国内降息的一个基础，利好国内资产。最后，还是希望转按揭早点来吧。别的不说，当年房贷利率高点上车的人群，也是房价高点买房的人群。房价高，利息贵，真的太冤了！存量房贷利率下调，大势所趋，人心所向！

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