买二手房就是看好它的快速入住，以及成熟的配套。但是，二手房交易中，因房屋质量问题、产权问题等产生的纠纷比较多。中介并不会为你分担压力，都要你自己去面对。为了减少纠纷，二手房的实地看房很重要。今天，就和大家分享一下二手房实地看房的核心技巧。
1、看房屋本身条件
（1）建筑类型
查看房屋所在建筑是板楼还是塔楼？板楼一般是采光通风好的南北通透户型。塔楼内部改造灵活性好、高层建筑视野好。
（2）房屋年龄
通过房本查看房屋建成年代。它关系到房屋老旧程度、居住体验以及贷款年限。房龄越老，贷款年限越短。
（3）户型结构
对比查看一下房屋最原始的户型图，看看是否有改动过的地方，比如是否非法拆掉承重墙。房屋自然采光、通风效果如何，格局是否方正，房间有无缺角情况，开间进深比是否合适、动静分区是否良好。各个功能分区的面积大小及尺寸是否合适，是否明厨明卫等。
（4）楼层高度
楼层高度通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。楼层净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。普通住宅的层高一般为2.8米。
（5）所在楼层
对于普通的6层板楼来说，楼层由好到差的排序是3＞4＞5＞2＞1＞6
对于塔楼来说，一般中高层＞顶层＞底层。
（6）使用面积
房率是指套内建筑面积与销售面积之比。一般普通板楼得房率能有85%，而塔楼得房率普遍在75%到80%之间。在建筑面积相同情况下，板楼实际使用面积会比塔楼要大。
（7）房屋质量
看看房屋的墙上有无水渍等漏水的痕迹；看墙面、地面有无起壳、开裂的情况；天花板是否有水渍、水管是否漏水、老化；用小锤子轻敲地面和墙面，看看是否有空鼓的现象；检查门窗的五金是否生锈，开关门／窗是否灵活；检查各个下水管是否有堵塞的现象；试下房屋的隔音效果如何。
房屋是精装还是简装，装修质量如何，购买时装修、家具、家电等是否包括在内。并一定要体现在合同中。
（8）雨天看房
下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。
（9）税费计算
满两年可以免增值税、满五唯一可以免个税。
2、 小区内部条件
（1）聊天攀谈
和小区管理员、警卫和住户聊天。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。业主群体决定小区整体水平，影响生活品质。
（2）小区物业
小区供水水质如何、水压多少；供电容量多少、用电高峰期是否断电；物业费、暖气费、宽带费、燃气费的收费标准和充缴方式；电梯使用年限、维修期限、梯户配比；楼梯有无堆积杂物、消防通道是否畅通；垃圾处理状况如何，夜晚是否有噪声污染；冬季取暖情况等。
（3）夜晚看房
夜晚看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况只有在晚上才能得到的确切信息。
（4）小区环境
看小区的整体环境如何，是否干净、整洁、卫生。看小区内部的休闲配套设施，是否美观、实用、安全。观察小区附近的灰尘多不多，小区内部是否比较吵闹等。
（5）停车位数
在人口密集小区，停车位一直是老大年问题。谁也不想停好车再走上20分钟才到家。因此，有空余的车位，且有良好的安保监控是特别重要的。
（6）绿地率
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。有严格的计算要求，不应该低于30%的标准。
（7）楼间距
楼间距大小影响采光和私密性。
3、周边配套
（1）公共设施地铁、公交站、超市、医院等配套设施是否齐全；
（2）有无对口学校；
（3）是否靠近广场或大马路，有无噪音问题。
（4）所在区域治安环境的好坏。
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