买房不及时房产证，风险竟然这么多！

买房缓办证要不得

买房之后暂时办不了房产证，这种看似不太可能发生的事情，在现实生活中确实存在。

因入住多年房产证却一直办不下来，位于西安市未央区一个叫颐馨雅苑小区214户业主集体起诉开发建设单位。有网友在网上留言表示，他是在2012年买的房，到目前为止还办不了房产证，原因是开发商手续不全，其是否可以起诉开发商退房？还有网友咨询律师说，当时全款买房，现在房产证也没办下来，而且开发商已经跑路，面对这种情形该如何处理？

更有甚者，还有个别购房者买房之后为了节省税费，也不办房产证。记者曾从朋友王先生处听到这样一个案例，他陕西老家的一个亲戚，10年前买了一套二手房，因为过户要缴纳接近万元的契税，于是干脆省去了这一步，只是把卖家房产证要了过来，并未去交易中心办理过户手续并取得房产证。

但房产证的重要性不言而喻。盈科全球合伙人郭韧律师表示，房屋产权证是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。办理产权证的重要性不言而喻，但在现实生活中，有些购房者粗心大意，没有关注或者未及时办理产权证，让自己陷入被动境地。

办证不及时危害多

如果买房之后未能及时办理房产证，会带来哪些危害？郭韧分析认为，危害主要体现在以下三方面：

首先，没有房产证，房产不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押贷款等活动，即使签订相关合同也均为无效合同，不受法律保护。就购房来说，只有办理了房产证后，才是真正意义上对此房拥有了所有权，这时，如果发生法律纠纷，购房者对该房的所有权才会受到法律的保护。此外，房产证与贷款买房也有着密切的关系，比如银行办理抵押需要对房产证进行审核，没有房产证是无法办理抵押贷款的。

其次，购房者不及时办理产权证书，一旦开发商出现问题，房产被抵押或再次出售，购房者的合法权益将会受损。如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险；开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行，有可能遭遇购房不成反赔本的风险。

第三就是在房屋被拆迁时，因为没有产权证而无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿，不利于在房屋灭失或者损害时得到补偿以减少损失。国家在拆迁补偿中也是以房产证为补偿依据的，没有房产证的购房者有可能在拆迁中得不到相应的补偿，从而遭受重大损失。

拖延办证可索赔

买房之后，购房者一定要及时关注房产证的办理情况。在一般情况下，房产证通过开发商统一办理。其办理程序一般分为两大步骤：

首先是办“大证”，即商品房竣工后，开发商统一申请初始登记，将已竣工的房屋登记至开发商名下，这也就是平时我们说的办“大证”。

其次是办“小证”，即开发商应在房屋交付使用后90天内，按规定到房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续，这个时候购房者就可以拿到房产证了。

在哪些情况下，可以视为开发商或者二手房卖家违约？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第十八条明确，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

对此，郭韧提醒说，如果因为开发商的原因，导致逾期办证，购房者可以根据上述规定主张开发商逾期办证的违约责任，要求开发商支付违约金，同时敦促开发商尽快配合办理房产证。

个人办证如何操作

虽然房产证一般都是由开发商统一办理，但凡事总有例外，如果需要购房者个人办理房产证，又该如何去办理呢？郭韧表示个人办证主要包括以下7个步骤：

第一步：购房者要先确定开发商已经进行初始登记，这是个体办理房产证的必要前提条件。

第二步：购房者到管理部门领取并填写《房屋（地）所有权登记申请表》，申请表填写之后还需要开发商签字盖章。

第三步：提前准备好必备材料之一的测绘图（表）。测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，取得途径一般有3种：开放商处（需携身份证）；开发商指定的房屋面积计量站；或向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

第四步：购房者需提前准备好必要的申请文件，包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

第五步：缴纳公共维修基金、契税。这两笔款项需向房产所在地区的小区办理或者指定的代收银行缴纳，作为办理房产证的必需文件。

第六步：提交相关申请材料。材料主要包括以下几种：（1）盖章的申请表；（2）房屋买卖合同；（3）签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；（4）测绘表、房屋登记表、分户平面图两份；（5）专项维修资金专用收据；（6）契税完税或减免税凭证；（7）购房者身份证明（复印件核对原件）；（8）共有房屋需提交共有协议；（9）银行的提前还贷证明。

第七步：按照规定时间领取产权证。在提交办理申请后，个人购房者可按管理部门给的领取证书时间领取产权证。